修繕費の元をとるのに何か月かかるんだという考え方は浅はかだという件今回は修繕費の元を取ることについて資産運用的な目線での考え方について説明します。残念ながら、投資的な考え方ができない人の考え方です。 例として、築40年の区分マンションで空室が1年間続いている家賃5万円の部屋があるとします。部屋の内装は、和室の1ＤＫで、照明器具やキッチンも古く安価でぱっとしません。風呂とトイレは別ですが、トイレは様式でウォシュレットなし。風呂は年季の入ったユニットバスです。この部屋をリノベーションするプランを管理会社に計画してもらいました。壁紙を全て張替え壁の一面をアクセントクロスにしました。和室を洋室に変え、キッチンを少ししゃれた新品に変え、トイレにウォシュレットをつけ、風呂はシャワーヘッド交換鏡を大きなものに変えダイノックシートを貼ります。工事代金は見積もりを取ったところ100万円でした。この工事をすれば家賃を1万円あげて7万円ですぐに客付けすることができると不動産仲介会社の敏腕営業から説明も受けています。ここでオーナーさんは考えます。たとえ7万円で入居付けてきたとしても、100万円の元を取るには、100万円÷7万円=14.2万円。およそ15ヶ月もかかる。これは計算が合わない。お金が貯まったらやろうと。 残念ながら、この考え方では、何か幸運な出来事が起きない限り、お金が貯まる日は来ません。家賃5万円の部屋はずっと空室が続くはずです。 発送の転換が必要です。まず本来5万円で募集していた家賃を7万円で募集し入居付けできるということなので、差額は1月について、2万円の増収となります。これを1年間で考えると、2万円×12ヶ月=24万円となります。そして収益還元法で考えると投資した金額は100万円ですので、24万円÷100万円×100=24%。つまり24%の利回りの投資をしたと考えられます。一般的に24%という高い利回りの投資というのは、珍しいと思います。 さらに冷静に考えると、これまでこの部屋から入ってくる収益は0円だったわけですから、家賃は7万円が毎月入ってくるわけです。これを収益還元法で考えると、7万円×12ヶ月=84万円、84万円÷100万円=84%。84%の利回りの投資となるわけです。 そしてさらに発展すると、この区分マンションを売却するとして、家賃5万円で空室だった時に売却するとしたら、この物件のエリアの同様の築年数の取引利回りが12%だとして、売却価格は5万円×12=60万円、60万円÷12%=500万円なのに対して、リノベーションをした後の売却価格は、7万円×12=84万円。84万円÷12%=700万円となり、その差額は200万円となります。つまり100万円の投資をして200万円の収入を得られるわけですから、利回りは200%となります。もっと考えると、そもそも空室の築年数が古い和室の部屋はこの利回りで売れるのかという問題もあります。入居者がいる場合には、初めて飼い主が出てくるということも考えられるわけです。よって、このリノベーションによってマンション売却した場合には、100万円の投資で700万円の収入が入り、利回りは700%となるわけです。 いかがでしょうか。元を取るのに15ヶ月もかかるこれはやめておこう。という考えがいかに浅はかだったかがご理解いただけたかと思います。ちなみにこの考え方は、投資だけに限らず様々なシチュエーションに応用ができます。
例えば、お医者さんが自分の子供を医者にしようと、子供が小さい時から教育費を徹底してかける。今回説明した考え方と似ていませんか？ 以上、不動産投資は、考え方ひとつで成功も失敗も変わるというお話でした。