法改正で賃貸経営に激震！？改正大気汚染防止法で工事費用が大幅アップ？
「アスベスト」という言葉を耳にすると、多くの人が健康被害や安全対策の重要性を思い浮かべるのではないでしょうか。2021年から施行が始まった改正大気汚染防止法では、このアスベスト対策が一段と厳格化され、建物の解体や改修工事における新たなルールが設けられました。特に、賃貸住宅を所有するオーナーにとっては、修繕費用の増加や手続きの煩雑化など、無視できない影響が出る可能性があります。
この記事では、法改正のポイントをわかりやすく解説するとともに、賃貸住宅オーナーが取るべき具体的な対応策についてご紹介します。新しいルールに備え、賃貸経営の安定化を図るために、ぜひ最後までお読みください。
改正大気汚染防止法とは？
2021年より改正大気汚染防止法が順次施行されています。この法改正は、建築物の解体・改修工事におけるアスベスト（石綿）の飛散を防ぎ、人々の健康を守ることを目的としています。改正により、事前調査の厳格化や電子報告書の提出義務、アスベストの除去対象範囲の拡大など、工事の進め方が大きく見直されました。
アスベストは、建材として広く利用されていた一方で、飛散した繊維を吸入すると健康被害を引き起こす危険性があるため、その使用や取り扱いが厳しく規制されています。この改正法により、賃貸住宅のオーナーや管理会社には新たな責任とコストが課される可能性があります。
改正ポイントと新たな義務
改正大気汚染防止法の具体的なポイントは以下の通りです。
- 事前調査の義務化と有資格者の必要性
アスベストの有無に関係なく、すべての解体・改修工事で事前調査が義務化されました。この調査は「建築物石綿含有建材調査者」などの資格を持つ専門家が行う必要があります。これにより、工事開始前の準備段階での費用と時間が増える可能性があります。 - 電子報告書の提出義務
解体工事の床面積が80㎡以上、または改修工事の請負金額が100万円（税込）以上の場合、事前調査の結果を所管行政庁へ電子報告書として提出する必要があります。この新たな手続きにより、管理業務の煩雑さが増加します。 - アスベスト規制の拡大
従来、規制対象外だったアスベスト含有建材の中で、飛散の可能性が低いとされていた屋根材や内装材も新たに規制対象となりました。この変更により、これらの建材を含む工事では追加の対応が求められるようになります。
賃貸住宅オーナーへの影響
改正法による影響は、特に賃貸住宅オーナーにとって無視できません。主に以下の2つの側面で注意が必要です。
1. 日常的な修繕やリノベーションへの影響
賃貸物件では、エアコン設置やキッチン交換、床の張替えなど、定期的な修繕工事が必要です。これらの工事で壁や床の解体が発生する場合、アスベストが検出されれば除去工事が必要になり、費用が大幅に増加する可能性があります。特に、小規模工事でも調査義務が発生する点はオーナーにとって負担となります。
2. 大規模修繕への影響
外壁塗装や屋根の修繕など、大規模な工事では請負金額が100万円を超えることが多く、電子報告書の提出が義務付けられます。この手続きに加え、工事そのものの安全基準も厳格化されるため、工事期間や費用の見直しが必要になる場合があります。
賃貸住宅オーナーが取るべき対応策
改正法の施行を受け、賃貸住宅オーナーは以下の対応策を検討すべきです。
- 専門家への相談と情報収集
アスベストに関する知識や法改正の内容を把握することが重要です。必要に応じて、建築士や管理会社と連携し、工事計画を立てる際に法規制を遵守する体制を整えましょう。 - コスト計画の見直し
事前調査や報告書提出、アスベスト除去の費用を見越した予算計画が求められます。特に、小規模工事の際でも追加費用が発生する可能性を考慮する必要があります。 - 物件管理の長期的視点を持つ
アスベスト規制の対象となる建材が使用されている物件では、将来的なリスクに備えて計画的な改修を進めることが賢明です。可能であれば、早期にアスベスト除去を行い、今後の規制強化に対応できる体制を構築しましょう。 - 保険や助成金の活用
一部の自治体ではアスベスト除去に対する補助金制度を設けています。自治体の情報を確認し、利用可能な制度を活用することで、負担を軽減できる可能性があります
改正法を前向きに捉えるために
今回の法改正により、賃貸オーナーにとっては負担が増えるように感じられるかもしれません。しかし、アスベスト対策の強化は、長期的には物件価値の向上や居住者の安全確保につながります。適切な対応を行うことで、物件の信頼性を高め、賃貸経営の安定化に寄与するでしょう。
オーナーとしては、法令遵守を第一に、適切な情報収集と計画的な対応を心がけることが重要です。専門家と連携しながら、改正法を前向きに捉えて取り組んでいきましょう。
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