賃貸経営で避けて通れないのが「原状回復」を巡るトラブルです。入居者が退去する際、壁や床、設備の状態が「経年劣化」なのか、それとも「入居者の過失」によるものなのかを巡って意見が分かれることは珍しくありません。このようなトラブルはオーナーにとって精神的にも時間的にも負担が大きく、次の入居者募集にも影響を与える可能性があります。

この記事では、原状回復でよく起こるトラブルの事例と、その対策について解説します。適切な準備と対応でトラブルを未然に防ぎ、安心して賃貸経営を続けるためのヒントにしてください。

原状回復とは？基本的な考え方

原状回復とは、賃貸物件の退去時に入居者が部屋を借りた時の状態に戻すことを指します。しかし、ここで重要なのは「経年劣化や通常使用による自然な消耗はオーナー負担」であることです。

• 入居者負担となるもの：タバコによるヤニ汚れ、ペットの爪によるフローリングの傷、故意に開けられた壁の穴など。
• オーナー負担となるもの：壁紙の日焼けによる色あせ、数年の使用で発生するカーペットのへたり、水回りの金属部分の劣化など。

この基準を曖昧にしておくと、入居者との間で「どちらの負担か」を巡ってトラブルになる可能性があります。

よくある原状回復トラブルとその原因

1. 壁紙の汚れや破損

壁紙は原状回復トラブルの中で最も頻繁に問題になります。タバコのヤニ汚れやペットによる傷、画鋲やフックの跡などがその例です。

原因: 入居時に壁紙の状態を記録していなかったり、契約時に具体的な説明がなされていないことがトラブルの主な原因です。

2. 床やフローリングの傷

家具を動かす際についた傷やペットの爪痕、飲み物をこぼして生じたシミなどがトラブルの対象になります。

原因: 入居時に床の状態を明確に記録していない、または入居者が「通常使用の範囲内」と主張することでトラブルが発生します。

3. 水回りのカビや汚れ

浴室やキッチン、トイレのカビや頑固な汚れもトラブルになりやすい部分です。入居者は「掃除をしていた」と言う一方で、オーナーは「適切なメンテナンスがなされていなかった」と主張するケースがあります。

原因: カビや汚れが自然発生したものか、入居者の管理不足によるものかが曖昧な場合に争点となります。

原状回復トラブルを防ぐための対策

1. 入居時の状態を記録する

入居時に部屋の状態を写真や動画で詳細に記録しておくことは、トラブルを防ぐための基本です。例えば、壁紙や床、設備の状態を撮影し、それを入居者と共有しておくことで、退去時に「最初からあった傷なのか」が明確になります。

また、これらの記録は紙の資料に残すだけでなく、デジタル化して保存しておくと紛失リスクを減らせます。入居者との契約書にこれらの記録を添付しておくことで、退去時の交渉がスムーズになるでしょう。

2. 事前にルールを説明する

契約時に「原状回復のルール」について丁寧に説明することも重要です。具体的には以下の点を伝える必要があります

• 経年劣化と過失の違いを明確にする。
• 原状回復の対象となる可能性のある箇所を事前にリストアップする。
• 修繕費用が発生する場合の基準を具体的に伝える。

入居者が「知らなかった」と主張するケースを防ぐため、説明した内容を契約書に明記し、入居者の署名をもらうことが有効です。

3. ガイドラインを活用する

国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にすることで、公平な対応が可能です。このガイドラインは、オーナーと入居者の双方が納得できる基準として利用でき、曖昧な部分を減らす助けとなります。

また、ガイドラインを基に独自のマニュアルを作成し、不動産管理会社や入居者に共有することで、トラブルを防ぐ効果が期待できます。

4. 定期的な物件メンテナンスを行う

退去時だけでなく、入居中も物件の状態を定期的に確認することが大切です。例えば、半年から1年ごとに簡単な点検を行い、問題があれば早めに対応することで、大規模な修繕が必要になる事態を防げます。

また、定期点検は入居者とのコミュニケーションにも役立ち、トラブルを未然に防ぐ信頼関係の構築にもつながります。

5. クリーニング費用を契約書に明記する

退去時のクリーニング費用について、契約書に具体的な金額や範囲を記載しておくことも有効です。例えば、「通常のクリーニング費用として○○円を請求します」という形で明記することで、入居者が退去時に突然の請求に驚くことを防げます。

クリーニングの範囲についても、壁や床、キッチン、浴室などの具体的な箇所を示しておくとより安心です。

トラブルが発生した場合の対応方法

1. 冷静に話し合いの場を設ける

トラブルが発生した場合、まずは感情的にならず、冷静に話し合いを行いましょう。入居者の主張をしっかりと聞いた上で、オーナー側の意見を伝えることが重要です。可能であれば、写真や書類などの証拠を基に説明すると納得が得られやすくなります。

2. 第三者の意見を取り入れる

話し合いで解決が難しい場合、不動産管理会社や法律の専門家に相談するのも選択肢です。第三者の意見を取り入れることで、より公平でスムーズな解決が期待できます。

まとめ

原状回復のトラブルは、適切な準備や説明、対応によって未然に防ぐことが可能です。入居時の状態記録やルール説明、ガイドラインの活用など、基本的な対策を徹底することで、退去時のトラブルを大幅に減らせます。

また、トラブルが発生した場合でも、冷静に対応し、必要に応じて第三者の力を借りることで解決につながります。安心して賃貸経営を続けるために、原状回復のポイントを押さえておきましょう！