不動産を購入するときには、さまざまな税金が発生します。印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税といった税金のほか、住宅ローン控除や住まい給付金などの支援も活用可能です。ここでは、不動産取得時に知っておきたい税金の詳細と注意点、税負担を減らすための控除制度についてご紹介します。

① 印紙税：契約金額によって変動する税額

印紙税は、契約書や領収書などの文書に対して課せられる税金です。不動産の売買契約書やローン契約書が該当し、契約金額に応じた印紙を貼り、税を納める形になります。たとえば、契約金額が500万円以上1,000万円以下の場合は1万円、1億円を超えると6万円の印紙税がかかります。

主なポイントと注意点

電子契約書の場合：近年では電子契約書の利用も進んでいますが、電子契約書には印紙税が不要なため、紙で契約を交わすよりもコストを抑えられる利点もあります。

金額の確認：不動産契約には高額な契約書が多くなるため、事前に税額を確認し、正確な額の印紙を用意する必要があります。

印紙の消印：印紙を貼った後に消印を行わなければ、印紙税が不足しているとみなされ、追徴課税される可能性があるので、忘れずに行ってください。

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② 登録免許税：登記手続きに必要な税金と軽減措置

不動産を購入するときには、所有権を公に示すための「登記」が必要です。登記には所有権移転登記や住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記などがあり、それぞれ登録免許税が発生します。通常は物件評価額の0.4％が課税されますが、住宅用不動産には軽減税率が適用される場合があります。

軽減措置

新築住宅の軽減税率：新築住宅で一定の条件を満たす場合、以下のように軽減されます。

　所有権の保存登記：0.4％　→　0.15％（一般住宅）/　0.1％（特定の住宅）

　所有権の移転登記：2.0％　→　0.3％（一般住宅）/　0.1％・0.2％（特定の住宅）

住宅ローンに伴う抵当権設定登記：一般的には0.4％ですが、軽減措置が適用されれば0.1％となります。借入額の大きいローンでは大きな節税効果が見込めます。

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③ 不動産取得税：取得後に届く納税通知書と軽減制度

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に都道府県から課税される税金です。取得してから数か月後に納税通知書が届くため、購入時に考慮しておくべきです。

税率と軽減措置

中古住宅の特例：中古住宅も条件を満たすと、不動産取得税が軽減されるケースがあります。特に築年数や耐震基準を満たすかどうかがポイントです。

税率：課税標準額の4％が通常の税率ですが、令和9年3月31日まで居住用の住宅取得に対しては3％に軽減されます。

新築住宅に対する控除：一定の条件を満たす住宅であれば、固定資産税評価額から一定額が控除され、実質的な税負担が軽くなります。

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④ 消費税：土地と建物で異なる課税扱いに注意

不動産の購入には消費税も発生しますが、土地部分には消費税がかかりません。建物にのみ課税され、一般的に10％の消費税が適用されます。

消費税がかかるケースとかからないケース

その他の費用への消費税：建物購入時には不動産仲介手数料やリフォーム費用も発生しますが、これらには消費税がかかるため、予算に組み込んでおくとよいでしょう。

新築・業者からの購入：業者から新築または中古物件を購入する際、建物部分に対して消費税がかかります。

個人間の取引：個人から直接購入する中古住宅の建物部分には消費税が課されません。したがって、個人間取引の場合、消費税分の負担を抑えられます。

⑤ 住宅ローン控除：控除額と条件を理解しよう

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合に適用される税控除制度です。年末の住宅ローン残高に基づいて計算され、最大で40万円が10年間控除されるのが一般的です。

控除を受けるための条件

確定申告が必要：住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で手続きが可能になります。

新築・中古住宅の適用条件：新築住宅だけでなく、中古住宅でも一定の築年数以内で耐震基準を満たす場合に控除が適用されます。

所得制限：控除の適用を受けるには、合計所得が3,000万円以下であることが条件です。収入が多い方は対象外となるため、申請前に確認しましょう。

⑥ 認定住宅の税額控除：省エネ住宅や長期優良住宅の優遇措置

認定住宅（長期優良住宅や低炭素住宅など）を新築すると、住宅ローン控除や不動産取得税などで優遇措置が受けられる場合があります。環境に優しく、住み心地も良い住宅は、節税効果も高くなります。

認定住宅の種類と節税メリット

• 長期優良住宅：認定を受けた長期優良住宅であれば、住宅ローン控除の限度額が通常よりも高くなり、所得税や住民税の控除も充実しています。
• 低炭素住宅：低炭素住宅として認定された場合、不動産取得税の減免や、登録免許税の軽減措置が適用されます。
• 耐震性や断熱性の基準：認定住宅は耐震性や断熱性能など、居住者の安全性や快適性を重視した基準が設けられています。認定を取得することで、住まいとしての価値も高まり、将来的な資産価値の維持にもつながります。

まとめ：不動産取得時の税金と控除の活用で賢い購入を！

不動産取得時の税金は不動産購入時の税金に関する各種ポイントを押さえ、事前準備をすることで、税負担の軽減や支援制度の活用が可能になります。印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税など、購入契約や登記、引き渡しに関連する税金は契約額や評価額、物件の用途に応じて異なるため、注意が必要です。

また、住宅ローン控除や認定住宅控除などの制度を活用することで、税金の一部を還付・減免できる可能性があります。控除や給付金は各制度に条件があるため、不動産取得計画の段階から、収入や物件の種類、住宅ローン利用の有無をしっかりと確認しましょう。